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		103年04月份- 如何避免買到凶宅法拍屋？

103.04從法律看新聞 作者：虞允文律師 『如何避免買到凶宅法拍屋？ 』 日前報載台南市某位單親媽媽因購買法拍屋卻發現法拍屋為凶宅，向銀行貸款竟連原聲請法拍之銀行均不願貸款，致其無力支付貸款而造成流標之憾事。近日台灣房屋交易日趨熱絡，購買房屋如何避免買到凶宅？更重要的是，何謂凶宅？而如購買法拍屋又有何需注意之重點所在？否則，俗諺有云：「有土斯有財」，華人特性重視以房養老，如若辛苦了一輩子，卻在購置房產之決定上跌了大跤，豈非可惜？以下簡單分析敘述之： 問題一：我國實務上凶宅之認定為何？ 解析：我國法院之實務見解部分大多數對於房屋內發生兇殺事件、自殺事件等認為係屬凶宅（有稱此屬直接凶宅，如台灣高等法院96年度上字第40號、台灣台北地方法院98年度消字第5號及台灣板橋地方法院96年度訴字第1734號等），而對於同棟大樓其他樓層友人跳樓自殺、同社區其他大樓有跳樓自殺、鄰近墓園、房屋興建過程中有工人意外墜落死亡等情形，則不認為是凶宅（或有稱為間接凶宅者，如台灣高等法院99年度上易字第229號）。簡言之，直接凶宅方屬於一般實務所認定之凶宅，而間接凶宅則不屬之，此應屬於社會大眾一般通念下所較能接受之主流見解。 問題二：如購買法拍屋，應注意哪些事項，避免買到凶宅？ 解析：民國103年5月20日立法院三讀通過新修正之強 制執行法第77條第1項第2款之規定為：「查封時，書記官應作成查封筆錄，載明下列事項：…。二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。」，故為使拍賣之不動產相關資訊充分揭露，以保障應買人權益，執行人員於實施查封時，就海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事，應現場調查，並將調查所得資料記載於查封筆錄，俾利於拍賣公告載明，促使應買人注意。且同日修正之強制執行法第81條第1項及第2項第1款規定為：「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明下列事項：一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。…」，拍賣之不動產經調查有強制執行法第七十七條、第七十七條之一規定之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事，亦應載明於拍賣公告，俾使應買人知悉，以利其決定是否應買或願出之價額。 綜上，強制執行法之相關規定係因單親媽媽購買法拍屋，事後竟發現房屋為凶宅無法辦理貸款而流標之憾事，立法機關即積極修正以保障人民交易安全及財產權，實值稱許。惟除法拍屋外，經由一般購屋管道（主要為房屋仲介等）之不動產交易仍將遭遇此類是否買到凶宅之問題，或許買賣前花費精神多看、多聽、多問，才能相當程度減少買到凶宅之風險，以免買賣交易完成後如只能採取訴訟求償一途，屆時將會耗時傷神又讓自己荷包縮水。